律师原创 |被法院查封的房子能否出租?

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最近接连有多位朋友询问,其被法院查封的房子能否出租?
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  作为一名房地产专业律师,首先想到的是《城市房地产管理法》中的“被查封的房产,不得转让”。转让有限制,可出租却没有相关规定。
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  有观点认为,被查封的房子可以出租。理由为,“查封是一种程序性防范措施,而不是实体权利实现的物权限制,不应当阻碍当事人行使除处分财产或使财产价值受到贬损之外的经营行为”。出租是物权中的收益权,查封手段禁止转让,但并不禁止收益,况且这种收益有利于执行申请人债权的实现。
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  但笔者认为,擅自将被查封的房子出租违法,建立在该违法行为基础上的一切收益也将得不到法律保护。理由如下:
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  理由一
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  租赁合同的形成,便给查封的房产设立了权利负担。根据《最高人民法院关于民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条规定,“被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的转移、设定权利负担或者其他有碍执行的行为,不得对抗申请执行人。”擅自设立权利负担的出租行为,侵犯了申请执行人的权利,并不具有完整的法律效力。
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  理由二
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  法院查封措施的方式,已表明禁止被查封房产的出租。
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  一方面,查封文书由房管部门协助执行。房管部门监管所有房产交易,查封房产的交易更是受到严格控制,根据《城市房地产管理法》第二条规定,“房地产交易包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁”,出租行为也是房产交易的一种,故亦受到限制。
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  另一方面,查封须采取公示方式。承租人在无视查封公示的情况下仍然承租被查封的房产,存在过错,“第三人未经人民法院准予占有查封、扣押、冻结的财产或者实施其他有碍执行的行为的,人民法院可以依据申请执行人的申请或者依职权解除其占有或者排除其妨害”,故承租人的承租行为也是违反执行规定的。
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  总结
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  综上,擅自将被法院查封的房子出租行为不受法律保护。被执行人若确想要将房屋出租,前提是经过法院的准予。